Skarpy, nachylenia, zbocza - trudne działki do projektowania

Porady techniczne

Wybór działki i jej cechy

Nie wszystko jest oczywiste...

Pierwszym krokiem do realizacji dowolnej inwestycji budowlanej jest nabycie terenu, na którym taka inwestycja ma powstać. Może to być zarówno pojedyncza działka jak i szereg działek, natomiast bez względu na rozczłonkowanie w ewidencji - znalezienie dobrego terenu jest z reguły niezwykle trudne.

Jaką działkę możemy nazwać dobrą? Najprościej mówiąc - taką, która odpowiada naszym potrzebom, spełnia nasze oczekiwania i oferuje możliwie najlepszy stosunek jakości do ceny. I o ile w wypadku niektórych cech możemy się obiektywnie określić czy są dobre czy złe (np. w zakresie gruntów - te dobrze drenujące, niewysadzinowe zawsze będą dobre, a grunty organiczne, nasypy zawsze będą złe) o tyle stopień nachylenia działki jest często kwestią sporną. Statystycznie najczęściej jest to wada działki, która wymaga większych nakładów kosztów, utrudnia prace budowlane i projektowe, stąd raczej szukamy działek płaskich, ale czy zawsze tak jest?

Duże nachylenie

A może to atut?

Wiele osób traktuje duże nachylenie działki jako atut, wręcz specjalnie rozglądając się za tego typu warunkami terenowymi. Czy słusznie? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, natomiast trzeba mieć na uwadze, że skarpa na działce, zbocza czy nachylenia mogą umożliwiać rozwiązania i zabiegi niemożliwe do realizacji na działce płaskiej.
Przede wszystkim często działki na zboczach są działkami malowniczymi i widokowymi. Duże nachylenie terenu sprawia, że teren szybko "ucieka" przez co przy dobrze rozplanowanym budynku możemy się cieszyć fenomenalnymi, panoramicznymi widokami.
Ponadto, taka rzeźba terenu umożliwia "schowanie" sporej części budynku, wizualnie niesamowicie odchudzając bryłę, przez co naprawdę duże metrażowo budynki mogą wyglądać niezwykle kompaktowo.

Dodatkowe wyzwania projektowe i budowlane

Choć działki na skarpach mogą umożliwiać stworzenie niepowtarzanych budynków, integrujących się z otoczeniem i cieszących oko nie tylko mieszkańców, to niosą ze sobą również bagaż dodatkowych działań, niezbędnych do poprawnego zaprojektowania budynku, których nie ma w wypadku płaskich działek.

Precyzyjna rzeźba terenu

Pierwsza kwestia to zadbanie o możliwie najprecyzyjniejsze uchwycenie istniejącej rzeźby terenu. W wypadku płaskiej działki, gdzie nie mamy dużego zróżnicowania poziomów przeważnie wystarcza kilka-kilkanaście punktów wysokościowych namierzonych przez geodetę aby uchwycić ewentualne niuanse. W wypadku nachylonych działek właściwie nie ma ilości punktów, która byłaby przesadna, Często jest to nawet kilkadziesiąt punktów, jeżeli tego wymaga sytuacja, gdyż zróżnicowanie potrafi być nieciągłe i nieprzewidywalne jednocześnie będąc kluczowym na etapie projektowania. Stąd na etapie opracowania mapy konsultujemy jej zakres z geodetą, aby opracowana mapa była jak najbardziej użyteczna w projektowaniu.

Ponadto posiłkujemy się ogólnodostępnymi skanami terenu w formie nalotów LiDAR. Jest to szczególnie pomocne w odległych od nas miejscach, trudno dostępnych bądź o bardzo rozległych powierzchniach. Skany są z reguły wystarczająco aktualne, oferując przy tym od 5-20 punktów wysokościowych na metr kwadratowy z błędem na poziomie kilku-kilkunastu centymetrów, co jest akceptowalnym poziomem.

Finalnie, kiedy tylko mamy do czynienia z wymagającymi działkami i istnieje możliwość swobodnej wizji lokalnej, wskazanym jest wykonanie skanów terenowych dronem. My oczywiście takie skany wykonujemy, co umożliwia nam sporządzenie przy pomocy fotogrametrii bardzo szczegółowego modelu całej działki. Przy przeciętnej działce "pod dom" możemy uzyskać nawet 50-100 mln punktów odniesienia z maksymalnym błędem w granicach kilku centymetrów. To umożliwia nam wykonanie bardzo precyzyjnych badań, przekrojów, analiz i obliczeń.

Spływ wody i zabezpieczenie budynku

Bardzo newralgicznym a jednocześnie często pomijanym elementem jest spływ wody po takiej działce. Są tutaj do rozpatrzenia co najmniej dwie kwestie - formalna i techniczna.

Formalnie, dopóki działka nie jest zainwestowana i naturalnie spływa po niej woda - nic się nie dzieje. Natomiast od momentu zabudowania jej, ponosimy pełną odpowiedzialną za wody opadowe, które trafią na naszą działkę. Zgodnie z przepisami całość wód opadowych padających na naszą działkę musi zostać zagospodarowana (zatrzymana) na naszej działce bez zalewania działki sąsiedniej. Nie jest to trudne w wypadku działek płaskich natomiast w wypadku działek o dużym nachyleniu jest to kłopot. Urząd na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę analizuje chłonność gruntu, projektowaną retencję ale także nachylenie działki, kierunki spływu wody i potencjalne ryzyko zalania działki sąsiedniej. Jeżeli na tym etapie urząd będzie miał obiekcje, wówczas projekt należy skorygować. Jeszcze trudniejsza sytuacja może mieć miejsce kiedy urząd nie wychwyci tych problemów a odwodnienie nie zostało zaprojektowane wystarczająco dobrze. Wówczas właściciel terenów niżej położonych może wnieść skargę do sądu o rozwiązanie naruszonych warunków wodnych z uwagi na zalewanie wodami opadowymi. Finałem będą te same rozwiązania, które można było zastosować na etapie budowy, z tym że lata później, kiedy już nie mamy na działce ciężkiego sprzętu a nasza działka jest już ładnie zagospodarowana.

Poprawne rozwiązanie tych kwestii formalnych łączy się z poprawnym wykonaniem tych spraw z technicznego punktu widzenia. Jak to zatem należy zrobić? Jedynym dobrym rozwiązaniem jest wykonanie symulacji spływu wód opadowych w oparciu o skrupulatnie przygotowany model terenu wiernie oddający rzeźbę działki. Na podstawie takiej analizy jesteśmy w stanie bardzo precyzyjnie sprawdzić jak kształtuje się spływ wody w stanie pierwotnym, jak po wprowadzeniu naszej inwestycji oraz co możemy zrobić aby ukierunkować wodę w miejsca, na których nam zależy. Ponadto taka analiza umożliwia przeanalizowanie miejsc, w których woda będzie się zbierać, dzięki czemu możemy bardzo precyzyjnie przewidzieć najlepsze miejsca do zastosowania drenaży, zapewniając sobie suchą działkę i suchą głowę na długie lata.

Obliczenia stateczności skarpy

W wyjątkowych wypadkach, kiedy działka jest bardzo ostro nachylona lub mamy do czynienia z faktyczną skarpą może wystąpić konieczność opracowania obliczeń stateczności skarpy. Takich obliczeń może wymagać urząd, natomiast decyzję o ich sporządzeniu podejmuje konstruktor. Obliczenia te są bardzo istotne, zarówno z punktu widzenia stateczności budowli, jej zakotwienia ale również wykonywanych prac w trakcie budowy czy też późniejszej eksploatacji. Nie zależy nam bowiem aby kilka lat po zakończeniu budowy w wyniku obfitych deszczy część działki się nam po prostu oderwała i spłynęła. Zabezpieczamy się przed tym wykonując przede wszystkim odpowiednie analizy i obliczenia.

Niestandardowe formy posadowienia

Skarpy na działkach i zbocza bywają bardzo indywidualne w swojej naturze. Nierzadko zdarza się, że skarpa jest wynikiem niekontrolowanego zsypu ziemi dekady wcześniej, który wizualnie "wrósł" już w okolice, jednak badania geologiczne jednoznaczne wskazują, że jest to nasyp budowlany, który jest z założenia gruntem nienośnym. W takich sytuacjach istnieje ryzyko konieczność zastosowania tzw. fundamentowania pośredniego, a więc - w uproszczeniu - fundamentów na fundamentach, gdzie budynek stoi na "szczudłach", stworzonych ze studni lub mikropali, które z kolei są wbite lub wkręcone głęboko w ziemię do warstw nośnych. Taki sposób posadowienia potrafi być kilkukrotnie droższy od typowego, niemniej jednak mamy z takimi formami doświadczenie. Dobra wieść jest taka, że informacje na temat ewentualnego sposobu posadowienia możemy uzyskać bardzo szybko, jeszcze na etapie wstępnej koncepcji lub nawet przed rozpoczęciem prac projektowych, posiłkując się wynikami wstępnych badań geologicznych.