Informacja o obszarze oddziaływania obiektu

Porady prawne

Czym jest?

W telegraficznym skrócie, informacje o obszarze oddziaływania to dane, które wskazują na to jak bardzo nasza inwestycja wpłynie na sąsiednie nieruchomości, lub inaczej mówiąc, w jaki sposób i w jakim stopniu ograniczymy możliwość zabudowy terenu sąsiedniego.

Jest to niezwykle istotna analiza, zarówno dla osoby rozpoczynającej proces inwestycyjny jak i dla jej otoczenia.

Kto sporządza informacje o obszarze oddziaływania

I gdzie się ona znajduje?

Informację o obszarze oddziaływania sporządza projektant obiektu, przeważnie jest nim architekt. Znajduje się w ona w Projekcie Zagospodarowania Terenu i jest wykonywana na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 1c ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo Budowlane. Jest ona niezbędnym elementem projektu budowalnego i poprawność jej wykonania weryfikuje starostwo lub inny organ, odpowiedzialny za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub za przyjęcie zgłoszenia.

W jaki sposób opracowuje się informacje o obszarze oddziaływania obiektu?

Niezbędna jest szeroka i bardzo dobra znajomość wielu przepisów budowlanych, gdyż w wielu ustawach, rozporządzeniach, obwieszczeniach czy uchwałach znajdują się przepisy wymagające konkretnych odległości od konkretnych elementów zagospodarowania terenu.

I tak dla przykładu – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje nam, że minimalna odległość studni do czerpania wody nie może być mniejsza niż 30 m od przydomowej oczyszczalni ścieków. Co to oznacza w praktyce? To znaczy, że projektując taką oczyszczalnię ścieków na naszej działce, musimy nie tylko sprawdzić, czy na naszej działce nie znajduje się żadna studnia w promieniu 30 m. Musimy też sprawdzić działki sąsiednie, gdyż wybudowanie oczyszczalni ścieków w odległości mniejszej niż 30 m od jakiekolwiek studni, bez znaczenia, na której działce – jest niezgodne z przepisami.

Ponadto, załóżmy, że nasza działa ma szerokość 20 m a w okolicy na żadnej działce nie znajdują się żadne studnie, więc w tym wypadku mamy pewną dowolność w usytuowaniu przydomowej oczyszczalni ścieków (przy poszanowaniu przepisów odległości od granicy działki – min. 2 m). Załóżmy, że lokalizujemy naszą oczyszczalnię w odległości 5 m od granicy działki. To oznacza, że obszar 30 m rozpięty wokół naszej oczyszczalni „wejdzie” na teren działki sąsiedniej na dystans nawet 25 m. To oznacza, że w tym obszarze nasz sąsiad nie będzie mógł w przyszłości wybudować studni! Tym samym, projektując i lokalizując przydomową oczyszczalnię ścieków na naszej działce ograniczyliśmy możliwość zabudowy działki sąsiedniej. A wiec obszar oddziaływania naszej inwestycji obejmuje działki sąsiednie.

Sytuacja jednak nie jest tak oczywista. Załóżmy, że mamy bardzo podobną sytuację do tej powyżej, jednak tym razem lokalizujemy naszą oczyszczalnię w odległości 27 m od granicy działki. To oznacza, że „obszar bezpieczny” (obszar oddziaływania) wokół naszej oczyszczalni „wejdzie” na 2 m na działkę sąsiada. Czy w tym wypadku również ograniczamy możliwość zabudowy działki sąsiedniej w zakresie studni? Nie. Dlatego, że minimalna odległość studni od granicy działki budowlanej to 5 m, w związku z czym bez względu na to, czy nasza oczyszczalnia by powstała czy nie – nie ma to wpływu na ograniczenia lokalizacyjne studni na działce sąsiedniej.

Czy obszar oddziaływania ma jakieś konsekwencje?

Informacja o obszarze oddziaływania to niezwykle istotne narzędzie w pracy projektanta, ale również kluczowe narzędzie kontrolne w rękach urzędów. Jest to również kluczowe narzędzie, mające na celu zapewnienie poszanowania własności i możliwości zabudowy działki. Pamiętajmy, że o ile mogą nas boleć ograniczenia związane z taką informacją w momencie realizowania inwestycje, to te same prawa chronią nas w momencie gdy zabudowywane są działki obok nas.

Główną konsekwencją objęcia działek sąsiednich informacją o obszarze oddziaływania jest włączenie do postępowania właściciela (użytkownika wieczystego) działki objętej tym obszarem. To oznacza, że na etapie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, urząd wydający takie pozwolenie na etapie wszczęcia postępowania wyśle do takiej osoby stosowną informacje o wszczęciu postępowania, przedmiocie postępowania oraz o możliwości zapoznania się z dokumentacją w określonym oknie czasu. Taka osoba może wówczas wnieść o wstrzymanie takiego postępowania, jeżeli tylko uzna, że wpływ na jej działkę jest tak duży, że ma coś przeciwko. Osoba wnosząca sprzeciw nie musi – zgodnie z prawem – argumentować powodu sprzeciwu. Prawo do wyrażenia sprzeciwu wynika z konstytucji i pojawiały się pomysły, mające na celu wprowadzenie nakazu argumentacji, to zostały one uznane za niekonstytucyjne i status quo został utrzymany.

Kolejną konsekwencją, równie istotną, jest forma prowadzonego postępowania, to znaczy – czy jest możliwa realizacja danej inwestycji formą zgłoszenia.

Zgłoszenie w zamyśle nie przewiduje informowania stron o prowadzonym postępowaniu. Zatem obszar oddziaływania planowanej inwestycji z założenia musi ograniczyć się do obszaru działki Inwestora. W przeciwnym wypadku, jeżeli chcielibyśmy dokonać zgłoszenia na inwestycję, która ogranicza możliwość zabudowy działki sąsiedniej złamalibyśmy prawo.

Stąd, oprócz projektanta, obszar oddziaływania inwestycji weryfikuje organ wydający pozwolenie na budowę lub przyjmujący zgłoszenia. Jeżeli na etapie przyjmowania zgłoszenia uzna, że obszar oddziaływania wykracza poza teren działki inwestora, organ taki może wycofać takie zgłoszenie lub zmienić formę prowadzonego postępowania na pozwolenie na budowę.

Te z kolei konsekwencje ograniczają możliwość realizacji części pomysłów – np. wybudowanie budynku jednorodzinnego na zgłoszenie. Coraz częściej mówi się o budynkach jednorodzinnych do 70mkw na zgłoszenie, zapominając jednak, że prawo budowlane od wielu lat umożliwia wybudowanie budynku jednorodzinnego na zgłoszenie bez ograniczeń metrażu czy wielkości pod warunkiem, że cały obszar oddziaływania inwestycji zmieści się na terenie działki inwestora. Aby tego dokonać potrzeba jest przeważnie naprawdę duża działa, stąd takie postępowania rzadko mają miejsce.

Gdybyście mieli Państwo więcej pytań zapraszamy do kontatku!